Формиране на цена на земеделска земя

Формиране на цена на земеделска земя

Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори. Основните характеристики на земеделската земя са: категорията на земята, площта, населеното място където се обработва земеделската земя, добива и дохода, който се получава от нея. В момента за ценообразуването на земеделската земя се използват и т.н. ортофотокарти предоставяни от поземлените комисии. Те представляват снимково изображение на земеделската земя наложено с кадастрална информация на поземлената комисия, даващо ясна представа за точното местонахождение, състояние, граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ.
Според Закона за Собствеността и Ползването на Земеделските Земи ( ЗСПЗЗ ) всеки собственик на земеделска земя има право да поиска делба на общ поземлен имот. Нашият съвет е първо да обмислите добре с роднините си решението да разделите имотите си (земеделска земя), поради факта, че веднъж раздробени тяхната пазарна цена вече би била по-ниска. Допълнително ще се наложи да заплатите хонорар на адвокат, услугите по разделянето на земеделската земя и т.н. В случаите когато това се налага най-лесно е подялбата на земеделската земя да се извърши на доброволен принцип.
За това са необходими следните документи:
• Нотариален акт или решение на поземлената комисия за земеделска земя;
• Скица на имота (земеделска земя), издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
• Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство- където е починал собсвеника на земеделска земя- валидно 6 месеца от дата на издаване;
• Проект за делба на земеделска земя
Когато се делят ниви(земеделски земи), ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
• ниви на части не по-малки от три декара;
• ливади на части не по-малки от два декара;
• лозя и овощни градини на части не по-малки от един декар.
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници на земеделска земя, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Земеделската земя е природна даденост и няма стойност, но има цена. Монополът на собствеността и стопанисването на земеделските земи е причината, която поражда цената на земеделските земи.

Цената на земеделските земи се формира под влиянието на много фактори

       Цената на земеделската земя като фактор на земеделското производство се определя от нейната продуктивност, която отразява икономическото й плодородие и нейното местоположение .

      Цената на земеделската земя зависи от доходите в земеделието. Когато търсенето на земеделски стоки нараства, повишават се и техните цени. Във връзка с това нарастват и цените на факторите на земеделското производство, включително и на земеделската земя.
        Цените на земеделска земя зависят от икономическата среда в националното стопанство. Влошаването на тази среда снижава възвръщаемостта на капитали, инвестирани в отраслите и дейностите, извън земеделието. Инвестициите се пренасочват към земеделието, търсенето на земя нараства и нейната цена се повишава, и обратно.

Цените на земеделска земя зависят от данъчната система, засягащи земеделската земя и сделките със земя. По-ниските ставки на поземлен данък, освободените от данъци и такси сделки със земеделски земи, както и липсата на данъци за доходите от земеделска дейност при други равни условия пораждат по-висока възвръщаемост на капитала, инвестиран в земеделието и повишават цената на земеделските земи.
          Цената на земеделска земя зависи от  блекченото и преференциалното кредитиране и финансиране на земеделското производство. Ниско лихвените и безлихвените кредити, адекватни на по-ниската рентабилност на земеделското производство, съобразените с особеностите на земеделския производствен процес  гратисни периоди, кредитните обезпечения и други, повишават цената на земеделската земя. Преференциалните и целевите кредити за закупуване на земеделска земя също повишават цената на земеделската земя.
          Цената на земеделската земя зависи и от  дотирането и субсидирането на земеделското производство намалява инвестиционният риск в земеделието, увеличава се търсенето на земеделска земя и се повишава цената на земеделската земя.
           Цената на земеделска земя е олицетворение на определен начин на живот, на социален престиж, на принадлежност към групата на поземлените собственици и на трайна и социално значима инвестиция, която носи материални и нематериални ползи. Изброените обстоятелства превръщат закупуването на земя в изгодна инвестиция и пораждат повишаване на цените на земеделските земи.
             Цената на земеделските земи се влияе и от „спекулативни нагласи”, битуващи в обществото. Повод за подобни нагласи са неповторимостта на земеделската земята като ресурс и специфичните й качества като дълготраен материален актив на земеделското производство.

Върху цената на земеделската земя влияят и редица други фактори, освен изброените.

Важно е да се знае, че всяка конкретна сделка със земя си има своя специфика и непредвидими фактори, имащи значение за формирането на цената  на земеделската земя.