You are browsing the archive for Блог.

Издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделска земя

October 3, 2012 in Блог

Издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделска земя
Необходими документи:
– молба по образец
– копие на документ за собственост /нотариален акт,договор за доброволна делба или актуална скица/
– характеристика на земята от поземлената комисия
– копие на удостоверение за наследници /при необходимост/
Всеки собственик на недвижим имот има право да изиска да му бъде издадено удостоверение за данъчна оценка на земеделска земя при прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот .
Удостоверението за данъчната оценка се издава от служител на общинската администрация по местонахождение на имота/земеделската земя/, след подаване на молба по утвърден образец.

Кой може да подаде молба за издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделска земя?
Право да подаде молба за издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделската земя има:
• собственикът на недвижимия имот/земеделска земя/ – извършва се проверка в информационната система дали лицето има подадена декларация, в случаите в които съществува задължение по закон за деклариране;
• лицето, упълномощено да представлява собственика на земеделската земя – извършва се проверка за представителната власт на лицето;
• лицето, което има качеството на преобретател на държавен или общински имот/земеделска земя/ по силата на съответна заповед – извършва се проверка на представеното от лицето копие на заповедта;
• лицето, което е определено за наследник, като се легитимира с документ за самоличност и удостоверение за наследници – извършва се проверка в информационната система за подадена декларация от наследодателя/завещателя;
• лицето, което е заветник на имота, което следва да се легитимира с документ за самоличност и удостоверение, издадено от нотариус, от което е видно, че същото е заветник по смисъла на закона. Удостоверението трябва да съдържа данни за завещателя (трите имена, ЕГН, адрес по последно местоживеене, данни за имота/земеделската земя/ и неговото местонахождение), както и завещаните части на имота/земеделска земя/.
По принцип молбата за данъчна оценка на земеделската земя може да бъде внесена и от трето лице, извън кръга на лицата, посочени по-горе, но удостоверението се получава само от някое от изброените лица, след неговото легитимиране по установения ред.
В случаите, когато лицето твърди, че е собственик на земеделската земя, но не може да се легитимира като такъв, се изисква то да подаде декларация по чл. 14 ЗМДТ, като на това основание се приема молбата за издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделската земя.
В останалите случаи молбата не се приема.

Как се издава удостоверението за данъчна оценка на земеделска земя?
След приемане на молбата за данъчна оценка на земеделската земя общинският служител извършва проверка в информационния масив за наличие или липса на данни относно недвижимия имот/земеделска земя/ и собствеността, както и дали лицето има неизплатени задължения.
Прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, се допуска след удостоверяване в данъчната оценка на данъчните задължения за имота.
При условие, че в информационната система са налице всички данни, необходими за издаване на удостоверението за данъчната оценка на земеделската земя, служителят в общинската администрация по местонахождение на имота/земеделската земя/ извършва нужните изчисления и издава удостоверението за данъчна оценка.
Когато имотът е съсобственост или съпружеска имуществена общност, в удостоверението се записват данни за всички съсобственици, както и задълженията им за имота по вид и размер.
При наличие на неизплатени задължения от страна на лицето, действията по чл. 264, ал. 1 и 2 ДОПК се извършват, след като длъжникът ги заплати или писмено декларира, че е съгласен да се погасят от получената сума и купувачът внесе сумата в общинския бюджет.
Срок за издаване на удостоверението за данъчна оценка на земеделската земя
Удостоверението за данъчна оценка се издава в двуседмичен срок от подаване на молбата, съгласно чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).
Внимание!
Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка на земеделска земя, са валидни до тази дата, а издадените след тази дата удостоверения – до края на текущата година.
Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това обстоятелство е вписано в удостоверението, то е валидно до края на текущата година независимо от датата на издаването му.
Удостоверенията за данъчна оценка на земеделски земи са валидни до края на текущата година.
Особености
• При издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделски земи към молбата се прилага удостоверение за характеристиките на имоти/земеделска земя/ за определяне на данъчната им оценка, издадено от Общинска служба “Земеделие и гори”.
Удостоверението за данъчна оценка се издава в три екземпляра, като два от тях се връчват на лицето и са предназначени за нотариуса/при евентуална покупко-продазба на земеделска земя/ и за съдията по вписванията.

Възстановяване на земеделски земи

August 24, 2012 in Блог


Възстановяване на земеделски земи
За да се постигне възстановяването на собствеността върху земеделска земя, е необходимо да се спазят изискванията на ЗСПЗЗ. Законът установява редица срокове и процедури при възстановяване на земеделски земи, които следва да бъдат спазени, за да бъде успешно проведена реституцията. Може да се каже, че са предвидени няколко юридически начина за възстановяването на земеделската земя, всеки един от коитодовежда правния субект до възстановяване на неговата собственост. Така например, пропускането на сроковете за депозиране на заявление за възстановяване на земеделската земя, води до възможността да се предприемат нови, различни правни действия, които също довеждат до търсените от субекта последици.
Органът, който възстановява собствеността върху земеделски земи по реда на ЗСПЗЗ, е Общинската служба по земеделие и гори (ОСЗГ). Общинските служби по земеделие и гори са органи на Министерството на земеделието и горите. Те се образуват, преобразуват и прекратяват от министъра на земеделието и горите.
Лица, пропуснали да подадат заявления в срок за възстановяване на земеделската земя, могат да установят с искане за възстановяване на земеделска земя към съответната общинска служба по земеделие само с писмени доказателства правото да възстановят собствеността си върху земеделските земи. Писмени декларации и/или свидетелски показания не могат да бъдат основание за доказване на правото на собственост. По делото за възстановяване на земеделската земя се призовава общината по местонахождението на имота/земеделска земя/. Въз основа на постановеното решение общинската служба по земеделие определя земите, върху които се възстановява собствеността. Заявлението до съответната общинска служба по земеделие съдържа описание на имота и доказателства за правото на собственост. Когато съдебното решение е представено в общинската служба по земеделие след обнародването в “Държавен вестник” на обявлението, че е изготвен проект на плана за земеразделяне, собственикът се обезщетява.
Правото на собственост се доказва с нотариални актове, делбени протоколи, протоколи на трудовокооперативни земеделски стопанства, емлячни регистри, молби-декларации за членство в трудовокооперативно земеделско стопанство, счетоводни книги за заплащане на рента, протоколи и решения за оземляване, в това число и по Закона за трудовата поземлена собственост от 1946 г. и правилника за неговото приложение и други писмени доказателства.
Ако заявената земя надвишава наличната в землището при образуването на трудовокооперативните земеделски стопанства, държавните земеделски стопанства и други селскостопански организации, министърът на земеделието и горите може да спре земеразделянето за уточняване размера на земята на всеки от заявителите, които искат възстановяване на земеделската си земя, както и да разпореди на общинската служба по земеделие да отмени постановени решения. В тези случаи подалите неверни заявления и декларации носят и имуществена отговорност за причинените вреди.
Общинската служба по земеделие се произнася с решение за:
-възстановяване на правото на собственост с което възстановява или отказва да възстанови правото на собственост на земеделската земя.
В решението се описват размерът на възстановената земеделска земя и категорията и, неговото местоположение (граници и съседи на възстановената земеделска земя) и ограниченията на собствеността с посочване на основанията за това.
Към решението се прилага скица на имота/възстановената земеделска земя/.
Влязлото в сила решение за възстановяване на земеделска земя, придружено със скица, удостоверява правото на собственост и има силата на констативен нотариален акт за собственост върху имота.
Когато с решението се възстановява правото на собственост върху земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници. Дяловете на наследниците се определят съгласно Закона за наследството, без да се посочват в решението. -възстановяване на правото на собственост върху земеделски земи в нови реални граници с план за земеразделяне. В решението се посочват размерът и категориите на земеделските земи и местността на землището, в която са се намирали. Планът за земеразделяне се изработва въз основа на решенията на общинската служба по земеделието и горите след проучване, анкетиране и проектиране. Решението на общинската служба по земеделието и горите се съобщава на заинтересуваните лица по реда на Граждански процесуален кодекс.
Решенията на общинската служба по земеделието и горите могат да се обжалват в 14-дневен срок пред районния съд. Жалбата се подава чрез общинската служба по земеделието и горите. Съдът решава спора по същество.Делата се разглеждат в населеното място по местонахождението на имота /земеделската земя/. Срещу решението на районния съд може да се подаде касационна жалба пред административния съд по реда на Административнопроцесуалния кодекс.
При спор за материално право заинтересуваните лица осъществяват правата си по съдебен ред. В производството пред районния съд са допустими и всички доказателства, предвидени в Граждански процесуален кодекс. Общинската служба по земеделието и горите може да поправи по свой почин или по молба на заинтересуваните лица подали молбата за възстановяването на земеделската земя допуснатите в решението по този член явни фактически грешки.
Когато общинската служба по земеделието и горите установи, че размерът на земеделската земя в границите на землището е намалял, съответно се намалява и подлежащата на възстановяване земеделска земя, с изключение на земеделските земи, които се възстановяват в съществуващи или възстановими на терена стари реални граници.

Договор за аренда

June 25, 2012 in Блог

Арендните отношения при отдаване на земеделска земя се уреждат с аренден договор, обект на който е земеделската земя.

С договора за аренда, арендодателя (собственикът на земеделска земя) се задължава да предостави на арендатора (физическо лице, кооперация, едноличен търговец, дружество с ограничена отговорност или друго дружество, регистрирано по българското законодателство) за временно ползване на притежаваната от него земедлска  земя, а арендаторът да извърши определено арендно плащане, което може да се договори в пари и/или земеделски продукти.

Договорът за аренда на земеделската земя, задължително се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в нотариалните книги и регистрите на съответната служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на земеделската земята издадена или заверена от общинската служба по земеделие и гори /поземлена комисия/. Разходите за това обичайно се поемат от арендатора, който обработва отдадената му под аренда земеделска земя.

Минималният срок за сключване на договора за аренда на земеделска земя е четири години. Тук ще посочим, че договор за обработване на земеделската земя сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено може да се развали само по съдебен ред, а договор за аренда на земеделска земя сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичане на четвъртата годинана арендата на земеделската земя.

Много важно е да се знае, че при сключен договор за аренда на  земеделска земя със срок над пет години при евентуална продажба на земеделската земята, собственика-арендодател на земеделска земя не е задължен да я предложи за покупка на арендатора. Нашият съвет е много внимателно да подхождате при определяне срока на действие на договора за аренда на земеделска земя.

Арендаторът е длъжен да заплаща данъците и таксите, свързани с ползването наземеделската земята, а арендодателят- данъците и таксите, свързани с притежаваната от него земеделска земя. До този момент според Закона за местните данъци и такси, земеделските земи и горите НЕ СЕ ОБЛАГАТ С ДАНЪК.

Арендните плащания според Закона за данъците върху доходите на физическите лица, представляват НЕОБЛАГАЕМ доход за АРЕНДОДАТЕЛЯ собственик на земеделска земя.

Арендаторът е длъжен да изплати рентата за ползваната от него ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ в срокове уговорени в договора за отдаване на земеделската земя, да стопанисва земеделската  земята с грижата на добър стопанин и да не я уврежда.

Арендаторът може да преарендува земеделската земята, само ако е отбелязано в Договора за аренда на земеделска земя.

ПРЕПОРЪЧВАМЕ при сключването на Договор за аренда на земеделска земя да се записва текст ЗАБРАНЯВАЩ изрично залагането и ипотекирането на земеделската земята от страна на арендатора.

ПРОДЪЛЖАВАНЕТО на Договора за аренда на земеделската земя може да стане само в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване в нотариалната книга и в регистъра на съответната служба по земеделие и гори/поземлена комисия/.

ПРЕКРАТЯВАНЕТО НА ДОГОВОРА за аренда на земеделска земя става:

-с изтичане на договорния срок на арендата на земеделската земя

-по взаимно съгласие, изразено писмено, с нотариална заверка на подписите на арендатора и арендодателя на земеделската земя

-с едностранно предизвестие, ако е уговорено в Договора за аренда на земеделска земя и в предвидени в закона случаи.

Прекратяването на Договора за аренда на земеделска земя се вписва в нотариалната книга и в регистъра на съответната служба по земеделие и гори/поземлена комсия/.

Арендодателят може да развали Договора за аренда на земеделска земя поради забавяне на уговореното арендно плащане за повече от три месеца, като самата технология за разваляне следва да се уговори в Договора за аренда на земеделска земя. Възможно е да се уговори неустойка при забавяне  на арендното плащане за използваната земеделска земя.

 

Дарение на земеделска земя

June 19, 2012 in Блог

Дарение на земеделска земя

Предмет на дарение може да бъде всякакъв вид собственост. Задължително е обаче тя да съществува реално.

Дарението на земеделска земя е договор, по силата на който дарителят на земеделската земя отстъпва веднага и безвъзмездно земеделска земя  на надарения, който я  приема.
За да бъде валиден договорът за дарение, той трябва да е сключен в нотариална форма.

При дарение на недвижим имот/земеделска земя/ се изготвя нотариален акт, към който се прилага акт за собствеността на дарителя, скица на имота/земеделска земя/, удостоверение за данъчната му оценка.

Дарственият акт подлежи на вписване в съда и поземлената комисия.

Дарението на имот/земеделска земя/ е най-често срещаният договор за прехвърляне на собствеността между близки роднини, деца и съпрузи.

Предимството е, че таксите са значително по-ниски, отколкото при продажба или от данък наследство, когато преживе имотът /земеделската земя/ не е бил прехвърлен.
СТРАНИ

Страните по договора за дарение на земеделска земя се наричат:
1.    Дарител;
2.    Дарен (надарен).
Когато дарителят на земеделска земя е физическо лице, той трябва да бъде дееспособен.

Дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения чрез залог, ипотека или поръчителство от ненавършили пълнолетие деца са нищожни. Това не се отнася за сделките на встъпилия в брак непълнолетен.

Непълнолетният с встъпването си в брак става дееспособен, но той може да се разпорежда с недвижим имот /земеделска земя/ само с разрешение на районния съд по местоживеенето му.
По правило ДАРИТЕЛЯ на земеделска земя  трябва да бъде титуляр на правата, които са предмет на договора за дарение на земеделска земя, но дарението на чужда вещ не е нищожно.
НАДАРЕН със земеделска земя  може да бъде всяко физическо или юридическо лице, но трябва да има субект, който да бъде надарен. В този смисъл заченатият не може да бъде надарен, той може да наследява.

ЕЛЕМЕНТИ НА ДАРЕНИЕТО

1.    Съгласие между дарителя и надарения/за даряване на земеделска земя/. Дарението на земеделска земя  е договор, а не едностранна сделка. Идеята при дарението на земеделска земя  е, че никой не може да бъде принуден да получи някакво имущество /земеделска земя/ безвъзмездно против волята си.

2.    Дарението на земеделска земя  има особено основание. По-специално това е каузата/желанието или намерението/ на дарителя на земеделска земя , която е характерна и типична само за него.Желанието или намерението да се отстъпи безвъзмездно другиму имущество/земеделска земя/. Приема се , че при дарението на земеделска земя  основанието и мотивът съвпадат.

Особеното при дарението е, че мотивът е релевантен/съвместим/ в следните случаи :
– когато единственият мотив поради който е направено дарението на земеделска земя противоречи на закона или на морала дарението е нищожно.

Мотивът  при дарение на земеделска земя е релевантен само при безвъзмездните сделки, по специално само при дарението и завещанието на земеделска земя, но мотивът се различава от основанието.

Мотивът на едно лице, което прави дарението на земеделска земя  може да бъде различен (повод, сватба, други отношения), докато основанието е нещо типизирано.

3.    Дарението на земеделска земя в някои случаи е формален договор и тогава изисква форма за действителност (при дарение на недвижими имоти/земеделска земя/  или вещни права върху такива – нотариална форма).

4.    Специално правило при движимите вещи – дарението на движими вещи може да се извърши по два начина:

–   в писмена форма с нотариална заверка на подписите – в този случай дарението е формална сделка;
–  чрез предаване на вещта – неформална, но реална сделка.

При дарението на недвижими имоти /земеделска земя/ е задължителна нотариалната форма на прехвърляне. Такъв нотариален акт може да бъде обезсилен само по съдебен път.

Дарението на земеделска земя  може да бъде отменено когато:

  • Дареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг, или съпруга или неговото дете;
  • Дареният е съучастник в престъпление;
  • Дареният набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако не е подадена тъжба от пострадалия (необходимо е деянието да бъде доказано);
  • Дареният отказва да даде на дарителя предварително уговорената издръжка. Това е много често срещан случай в практиката.

ВАЖНО!

Искът за отмяна на дарение на земеделска земя  се предявява от дарителя (или неговите наследници) в едногодишен срок, откакто са станали известни основанията за отмяната на дарената земеделска земя.

Признаване на ДАРЕНИЕТО за данъчно облекчение

Данъчно облекчение се ползва, когато дарението е за:

образователни и здравни заведения на бюджетна издръжка;

организации с благотворителни, социални, природозащитни, здравни, културни, спортни и научно-изследователски цели;

инвалиди и пострадали от природни бедствия;

Българския червен кръст, болни деца и сираци;

финансиране на регистрирани в страната вероизповедания;

опазване на исторически и културни паметници;

подпомагане на общините.

ДОКУМЕНТИ, необходими за сключване на

ДОГОВОРА ЗА ДАРЕНИЕ:

Пред НОТАРИУСА  следа да се представят в оригинал ДОКУМЕНТИ, необходими за сключване на ДОГОВОРА ЗА ДАРЕНИЕ:
1. Документ за собственост върху имота /земеделска земя/
2. Удостоверение за данъчна оценка на имота /земеделската земя/ – издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота.
3. Удостоверение за семейно положение на дарителя, от което да е видно какво е било семейното положение на собственика (съсобствениците) към датата на придобиване на имота /земеделската земя/.
4. Удостоверение за сключен граждански брак, ако дарителят е семеен.
5. Декларация по смисъла на чл. 26 от СК за съгласие за дарението от съпруг-несобственик.
6. Скица на имота, когато се дарява земя (земеделска земя, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имота/апартамента) – взема се от поземлената комисия.
7. Когато имотът /земеделската земя/ е получен по наследство – Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.
8. Документ за самоличност.
Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира надареният при евентуални претенции на трети лица.

При изповядване на сделката/Дарение на земеделска земя/ се заплаща:
1/  Нотариална такса, изчислена по Тарифа за нотариалните такси върху материалния интерес (ако има различие между данъчната оценка на имота и продажната цена – върху по-високата сума) + 20 % ДДС.
2/ Такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията в размер на 0,1 % от материалния интерес.
3/ Данък за покупката на имот, % от материалния интерес, като процентите са различни за различните общини в Република България – заплаща се от надареният. Ако дарението е между роднини по права линия данък не се дължи.
Сумите общо се заплащат на нотариуса, като последният извършва вписването на нотариалния акт и заплащането на дължимите такси.

В двумесечен срок от сключването на нотариалния акт новият собственик е задължен да декларира придобития имот в съответната данъчна служба по местонахождението на имота, за което се открива съответна партида. В противен случай съответното длъжностно лице издава постановление, с което се налага глоба.

Документи, необходим за покупко продажба на земеделски имот

June 11, 2012 in Блог

Документи, необходим за покупко продажба на земеделски имот:

1. ДОКУМЕНТ за собственост може да е Нотариален акт за собственост на земеделска земя, констативен нотариален акт, Решение на поземлена комисия, нотариален акт за сделка – покупко продажба, дарение , замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността върху зееделската земя.
Ако имотът(земеделска земя) е поделен – документа за собственост e договора за доброволна делба на земеделска земя, когато това е направено по взаимно съгласие на всички собственици на земеделската земя. В случай, че съсобствениците не са единодушни при подялбата на имота (земеделска земя), делбата може да бъде извършена по съдебен път,и след това влязлото в сила съдебно решение за делба на земеделската земя трябва да бъде вписано в съответната Поземлена комисия.
Ако титулярът по документа за собственост на земеделска земя е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Като такива при покупко продажбата, те са длъжни да представят смъртен акт или удостоверение за наследници(важи 6 месеца от дата на издаване) – респективно завещание . Ако имотът (земеделска земя) е придобит по възмезден начин, по време на брак, лицето фигуриращо в документа –при продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му.
Същото важи, ако имотът е поделен чрез съдебна или доброволна делба на земеделска земя. Ако съделителят е заплатил парично или имотно уравнение при подялбата на земеделската земя и това е посочено в документа за делбата, то придобитият от него дял при делбата е също съпружеска имуществена общност. За преценка на тези обстоятелства Нотариусът може да Ви поиска удостоверение за семейно състояние.
Важно: Ако чужденец е женен за български гражданин и последният възмездно е придобил имот по време на брака, първият няма право на собственост върху имота и не се изисква присъствието му на сделката евентуално при покупко продажба на земеделската земя.
Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца.
Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката (покупко продажба на земеделска земя) , следва да упълномощи друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично :
• да се посочи за кой недвижим (земеделска земя)имот се дава право на разпореждане ( примерно да продава, да договаря цена, да го представлява пред поземлена комисия, да подписва декларации по чл. 264, декларация по чл. 25) ,
• какви сделки може да извършва пълномощника със земеделската земя,
• да има ли право да преупълномощава други лица,
• да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр.
Пълномощното може да е с неограничен срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа върху тях да се удостовери от пред нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката , т.е. покупко продажбата в негово отсъствие – декларация за гражданско състояние по чл. 25 ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Последната декларация важи само за текущата година.
Ако желаете да продадете реална част от притежаван от Вас по-голям имот, предварително поискайте от Общинска служба “Земеделие и храни” да Ви бъде съставен проект за разделение на имота съответно на земеделската земя на два или повече обособени парцела.
2. Скица се издава от Общинската служба “Земеделие и храни” и е валидна 6 месеца. Скицата за земеделска земя следва да отразява всички извършени сделки и в нея продавачът следва да фигурира като собственик, т.е. да е извършена пререгистрацията на всички сделки до момента. Съществува експресна услуга към съответната поземлена комисия за издаване на скица за земеделска земя, която за да бъде ползвана се заплаща двойно и документът се издава в рамките на деня, при условие, че имота е пререгистриран.
3. Удостоверение за данъчна оценка на земеделската земя по чл. 264 ал.1 от ДОПК – важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок.
4. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупко продажба , дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Тоест възможността чужденец да закупи земеделска земя е налице само, ако същият има регистрирано дружество на свое име в България.
5. УВТ (удостоверение за вещни тежести) – изисква се обикновенно от този който купува земеделската земя, поради това, че недвижимата собственост може да е с възбрани и други обезпечения. С тях се създава относителна недействителност спрямо посочените в акта лица. Така в случай на последващи сделки с имота новите собственици си запазват възможността да реализират правата си, след като има решение по съдебния спор. Проблем може да възникне и с ограничени вещни права. Самото вещно право може и да не се съдържа в нотариалния акт, с който е прехвърлена собствеността и с който продавачът се легитимира пред купувача на земеделска земя.
Договор за наем и за аренда на земеделската земя също са вид тежести. Те също подлежат на вписване, когато са сключени за повече от 1 година за договорите за наем и за повече от 4 стопански години за арендните договори на земеделската земя. Следователно този който купува земеделска земя, трябва да провери и за наличието на такива договори.
Документът се издава от съответната Служба по вписванията, а ако продавача е фирма – от Търговски регистър. Може да се прави проверка по Интернет в I-CADASTRE по ЕГН на собственик или по имот номер (партида на имота), респективно на земеделската земя. Сайтът е http://icadastre.bg и се използва след предварителна регистрация. Всяка проверка се заплаща.
Удостоверение за липса на тежести се изисква, както при подписването на предварителен договор, така и при изповядването на самата сделка за покупко продажбата на земеделска земя.

Плащане

June 11, 2012 in Блог

Плащане

След уточняване на цената на ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ
Набавените и окомплектовани документи необходими за покупко – продажбата на ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ.
Когато всичко е готово, се уговаря дата и час за явяване пред НОТАРИУС за подписване на нотариалния акт за осъществяване на покупко продажбата на земеделската земя.
ПЛАЩАНЕТО се извършва пред Нотариуса, в момента на изповядване на сделката за покупко продажба на земеделска земя, по предварително договорените цени между собственика и куповача на земеделска земя.

Формиране на цена на земеделска земя

June 11, 2012 in Блог

Формиране на цена на земеделска земя

Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори. Основните характеристики на земеделската земя са: категорията на земята, площта, населеното място където се обработва земеделската земя, добива и дохода, който се получава от нея. В момента за ценообразуването на земеделската земя се използват и т.н. ортофотокарти предоставяни от поземлените комисии. Те представляват снимково изображение на земеделската земя наложено с кадастрална информация на поземлената комисия, даващо ясна представа за точното местонахождение, състояние, граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ.
Според Закона за Собствеността и Ползването на Земеделските Земи ( ЗСПЗЗ ) всеки собственик на земеделска земя има право да поиска делба на общ поземлен имот. Нашият съвет е първо да обмислите добре с роднините си решението да разделите имотите си (земеделска земя), поради факта, че веднъж раздробени тяхната пазарна цена вече би била по-ниска. Допълнително ще се наложи да заплатите хонорар на адвокат, услугите по разделянето на земеделската земя и т.н. В случаите когато това се налага най-лесно е подялбата на земеделската земя да се извърши на доброволен принцип.
За това са необходими следните документи:
• Нотариален акт или решение на поземлената комисия за земеделска земя;
• Скица на имота (земеделска земя), издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
• Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство- където е починал собсвеника на земеделска земя- валидно 6 месеца от дата на издаване;
• Проект за делба на земеделска земя
Когато се делят ниви(земеделски земи), ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
• ниви на части не по-малки от три декара;
• ливади на части не по-малки от два декара;
• лозя и овощни градини на части не по-малки от един декар.
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници на земеделска земя, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Земеделската земя е природна даденост и няма стойност, но има цена. Монополът на собствеността и стопанисването на земеделските земи е причината, която поражда цената на земеделските земи.

Цената на земеделските земи се формира под влиянието на много фактори

       Цената на земеделската земя като фактор на земеделското производство се определя от нейната продуктивност, която отразява икономическото й плодородие и нейното местоположение .

      Цената на земеделската земя зависи от доходите в земеделието. Когато търсенето на земеделски стоки нараства, повишават се и техните цени. Във връзка с това нарастват и цените на факторите на земеделското производство, включително и на земеделската земя.
        Цените на земеделска земя зависят от икономическата среда в националното стопанство. Влошаването на тази среда снижава възвръщаемостта на капитали, инвестирани в отраслите и дейностите, извън земеделието. Инвестициите се пренасочват към земеделието, търсенето на земя нараства и нейната цена се повишава, и обратно.

Цените на земеделска земя зависят от данъчната система, засягащи земеделската земя и сделките със земя. По-ниските ставки на поземлен данък, освободените от данъци и такси сделки със земеделски земи, както и липсата на данъци за доходите от земеделска дейност при други равни условия пораждат по-висока възвръщаемост на капитала, инвестиран в земеделието и повишават цената на земеделските земи.
          Цената на земеделска земя зависи от  блекченото и преференциалното кредитиране и финансиране на земеделското производство. Ниско лихвените и безлихвените кредити, адекватни на по-ниската рентабилност на земеделското производство, съобразените с особеностите на земеделския производствен процес  гратисни периоди, кредитните обезпечения и други, повишават цената на земеделската земя. Преференциалните и целевите кредити за закупуване на земеделска земя също повишават цената на земеделската земя.
          Цената на земеделската земя зависи и от  дотирането и субсидирането на земеделското производство намалява инвестиционният риск в земеделието, увеличава се търсенето на земеделска земя и се повишава цената на земеделската земя.
           Цената на земеделска земя е олицетворение на определен начин на живот, на социален престиж, на принадлежност към групата на поземлените собственици и на трайна и социално значима инвестиция, която носи материални и нематериални ползи. Изброените обстоятелства превръщат закупуването на земя в изгодна инвестиция и пораждат повишаване на цените на земеделските земи.
             Цената на земеделските земи се влияе и от „спекулативни нагласи”, битуващи в обществото. Повод за подобни нагласи са неповторимостта на земеделската земята като ресурс и специфичните й качества като дълготраен материален актив на земеделското производство.

Върху цената на земеделската земя влияят и редица други фактори, освен изброените.

Важно е да се знае, че всяка конкретна сделка със земя си има своя специфика и непредвидими фактори, имащи значение за формирането на цената  на земеделската земя.

 

Делба на земеделска земя

June 9, 2012 in Блог

Възстановяването собствеността на селскостопанските земи се извършва по реда и условията на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
Именно по този закон може да се направи извънсъдебна делба между съсобствениците, която се утвърждава от Поземлената комисия.
Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи всеки Собственик има право да поиска делба на общ имот/земеделска земя/.
Собствеността на земеделската земя се възстановява и в лицето на непознати наследници, което ги прави съсобственици, макар и те да не знаят за това. Съгласно Закона за собствеността и Гражданския процесуален кодекс (ГПК)делбата, при която в съдебното делбено производство не е призован и не е участвал сънаследник, би била недействителна.
Най-лесно делба може да се извърши на доброволен принцип. За това е необходимо съсобствениците да заявят желанието си за делба на земеделската земя пред Нотариус (с или без адвокат).
Там, където няма Нотариус, доброволната делба на земеделската земя може да се извърши от съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:
– Нотариален акт или решение на поземлената комисия за притежание на земеделска земя;
– Скица на имота/земеделската земя/, издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
– Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство-там където е починал собственика на земеделската земя;
– Проект за делба на земеделска земя.
Според ЗАКОНА за собствеността и ползването на земеделските земи съделителите са ОСВОБОДЕНИ от данъци и такси за пет години от датата на влизане на решението на поземлената комисия в сила.
Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
– Ниви на части по-малки от 3 декара;
– Ливади на части по-малки от 2 декара;
– Лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар;
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земеделски земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Правата на съсобственика
са ясно определени в Закона за собствеността. Според нормативния акт всеки съсобственик може да си служи с общата вещ /земеделска земя/ съобразно нейното предназначение така, че да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Когато общата вещ/земеделска земя/ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. В правата на съсобственика се включва и правото му да продава или дарява, а също така правото да прехвърля идеални части от имот /земеделска земя/ срещу задължение за издръжка и гледане.
Много наследници на земеделска земя търсят възможности за продажба или дарение на дял от съсобствен имот /земеделска земя/ най-често заради факта, че живеят твърде далече от него и това затруднява стопанисването му.
Продажбата
е по-трудната сделка, защото тя изисква задължителен контакт с другите съсобственици, и по това много прилича на доброволната и съдебната делба на земеделска земя.
Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот /земеделска земя/ на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че преди това е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от съсобствениците не е приел това предложение. Ако декларацията се окаже неистинска или ако третото лице купи частта при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересуваният съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. За целта трябва да предяви иск в съда в двумесечен срок от продажбата на земеделската земя. Ако съсобственикът купувач не плати дължимата поради изкупуването сума в едномесечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Смяна категория на земеделски земи

June 9, 2012 in Блог

Смяна категорията на земеделските земи

Смяна предназначение на трайно ползване на земеделска земя

June 9, 2012 in Блог

Промяна на предназначението на земеделска земя
Промяна на предназначението на земеделски земи може да се допуска за:
1. изграждане на обекти на техническата инфраструктура по смисъла на Закона за устройство на територията;
2. създаване на нови или разширяване строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания);
3. създаване или разширяване границите на отделни урегулирани поземлени имоти извън строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания).
Не се изисква промяна на предназначението на земеделски земи за изграждането на линейни обекти на техническата инфраструктура, когато те не са разположени на повърхността на терена. В тези случаи се утвърждава само трасе на обекта.
Процедурата за промяна предназначение на земеделска земя започва с подаване на молба до кмета на общината, където се намира имота за допускане на изработване на подробен устройствен план /ПУП/ за имота. Всяка община изисква да се прилагат различни документи към молбата, но в общия случай те са следните:
– Документ за собственост на земеделската земя;
– Удостоверение за наследниците/ при необходимост/;
– Скица от общинска служба „Земеделие и гори” /ако имотът е земеделска земя/, ситуационна скица или кадастрална карта /ако имотът е в населено място без план/;
– Съгласувателни писма от електроразпределитеното дружество и ВиК
– Протокол от Общинско пътно управление и КАТ-ПП при РДВР, ако имотът е прилежащ на път от републиканската пътна мрежа;
– Скица – предложение за изменение на плана, съгласно чл.134, ал.2 от ЗУТ;
– Списък с имената, адресите, а при възможност и с телефоните на всички заинтересовани собственици;
– Становище от РИОСВ;
– Квитанция за платена такса.
Обикновено срокът за издаване на заповедта на кмета за допускате до изработване на ПУП /ПЗ или ПРЗ/ е един месец.
Ако площта на имота е до 50 декара, от пета до десета категория на земеделската земя или не е поливна и земята е в землищата на населените места на територията на съответната област, след като получите заповед за допускане до изработване на ПУП, подавате всички документи в Областна дирекция „Земеделие и гори” за определяне и утвърждаване на площадки за строителство.
За имоти с големина над 50 декара, за земеделски земи от първа до четвърта категория или поливни, в случаите когато земята е в землищата на населените места от повече от една област, преписките за промяна на предназначението на земеделската земя се подават в Комисията за земеделските земи създадена към Министерството за земеделието и горите.
Това важи при промяна предназначението на земята за изграждане на обекти на енергетиката без значение от площта на имота. Изграждането и/или разширението на обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници, използващи фотоволтаични (слънчеви) системи, освен в случаите, когато производството на електрическа енергия се използва за собствени нужди, се допуска върху неполивни земеделски земи от пета до десета категория или некатегоризируеми.
Комплектовате два броя преписки – едната оригинал, а другата копие.
Преписката, която внасяте в Областната дирекция трябва да включва:
1. Предложение от собственика за утвърждаване на площадка или трасе за изграждане на обект върху земеделска земя – свободен текст;
2. Актуална скица на имота;
3. Удостоверение за поливност на земята;
4. Акт за категорията на земята;
5. Становище от РЗИ;
6. Становище от РИОСВ;
7. Проект за ПУП /подробен устройствен план/ и обяснителна записка.
8. Протокол/заповед за допускане изработка на ПУП за имота;
9. Документ за собственост;
10. Пълномощно, когато лицето подаващо документи не е собственик;
11. Актуално състояние, ако собственикът е фирма;
12. Удостоверение по чл. 17 от ЗУЧК, ако имота е в землище граничещо с бреговата ивица.
След като Комисията по чл. 17 утвърди площадка за имота, преписката се връща в общината за получаване на заповед на кмета за одобряване на ПУП.
Решението за утвърждаване на окончателна площадка за проектиране на обект губи правно действие, ако след изтичане на една година от влизането му в сила собственикът на земеделската земята или инвеститорът на обекта не направи искане за промяна предназначението на земята.
Когато обектът се изгражда на етапи, решението за утвърждаване на площадка или трасе губи правно действие, ако в едногодишен срок от влизането му в сила не бъде поискана промяна предназначението на земята за изграждане на първия етап.
Когато получите заповед за одобрение на ПУП за имота внасяте всички документи за разглеждане отново в Областна дирекция „Земеделие и гори”, за да бъде издадено решение на комисията по чл. 17 за промяна предназначението на земеделската земя. Решението на Комисията влиза в сила след като се платят дължимите държавни такси за промяна предназначението на земята. Срокът за плащане е 3 месеца, след получаване на писмо.
В 7-дневен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди, съответната комисия изпраща препис от него на службата по кадастъра или Общинската служба “Земеделие” по местонахождението на имота, за да се опише имота като неземеделски. Когато с решението за промяна на предназначението на част от поземления имот се образуват нови имоти съгласно чл. 24, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър, службата по кадастъра дава идентификатор на новообразуваните поземлени имоти (чл. 25 от ЗОЗЗ във вр. с чл. 52, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър).
След нанасянето в кадастъра, по искане на собственика, границите на поземления имот се означават на място с трайни знаци въз основа на кадастралните данни от съответната служба по кадастъра по местонахождението на имота (чл. 26 от ЗОЗЗ и 42, ал. 2 от ППЗОЗЗ).
Решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие, когато:
1. в тримесечен срок от съобщаването на решението не е заплатена таксата за промяна статута на земеделската земята, или
2. в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта, или
3. в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението на земеделската земя изграждането на обекта не е започнало.
При отмяна на решението за промяна предназначението на земеделската земята за държавни или общински нужди на собственика се заплаща от държавата или общината обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи.
При отмяна на решението за промяна на предназначението на земеделската земята заплатената държавна такса не се възстановява.
При промяна предназначението на земеделски земи на територията на Столична община не се утвърждава площадка. Документите се разглеждат от Комисията за земеделските земи след одобряване на ПУП.
За да се промени статута на земеделската земята трябва да има осигурен транспортен достъп чрез път с трайна настилка, електроснабдяване, водоснабдяване, събиране или отвеждане на отпадни води. Ако до парцела няма ток и вода се изработват парцеларни планове. За обекти, за които транспортният достъп се осъществява по селскостопански пътища и се предвиждат дейности, свързани с използването на транспортни машини с габарити или други технически характеристики, различни от предвидените за селскостопанските пътища, промяна на предназначението на земята за пътя се извършва по общия ред едновременно с основния обект.